Apartamenty Modlińska – nowe osiedle

Nowy rok, nowe osiedle. Osiedla na Żeraniu rosną jak grzyby pod deszczu. Nie trzeba było długo czekać, żeby kawałek dziewiczego gruntu przy Modlińskiej wpadł w oko kolejnemu deweloperowi. Inwestor FRONT Development szykuje się z budową osiedla przy Modlińskiej 39. Budynki powstaną obok Lidla pomiędzy ulicami Laurową, a Dorodną. Pierwszy etap będzie składał się z dwóch budynków liczących w sumie 63 mieszkania. Cena metra kwadratowego 7290-7890 zł. Połowa mieszkań znalazła już szczęśliwych nabywców, a 31 metrowe mikro-apartamenty to istny hit rynku nieruchomości przy galopujących cenach w stolicy.

apartamenty modlinska na zeraniu nowe osiedle

Apartmenty Modlińska to inwestycja, która łączy wszystkie wady Żerania z jednym miejscu.

  • Deweloper zachwala przestronne balkony (190 cm głębokości).  Natężenie hałasu wzdłuż Modlińskiej sięga 75 decybeli, a ekrany akustyczne powstaną najprędzej za kilka lat i to po przeciwnej stronie ulicy. Prawo budowlane wymaga zapewnienia w pomieszczeniach mieszkalnych hałasu na poziomie poniżej 30 dB przy szczelnie zamkniętych oknach w nocy. Nawet okna z górnej półki nie są w stanie osiągnąć takiej izolacyjności, stąd przeszklone balkony jako druga linia obrony. W upalne lato po otwarciu okna w mieszkaniu mamy ciągły i  monotony hałas pędzących samochodów porównywalny z mikserem.
  • Sąsiedztwo. Jeśli ktoś myśli, że kupując mieszkanie w głębi osiedla będzie lepiej, czeka go jeszcze gorsza niespodzianka. Z obu stron położone są warsztaty samochodowe. Ich uciążliwość jest odczuwalna nawet w dalej położonych domkach przy Laurowej. Prace lakiernicze, spawanie, topiona guma to codzienność pracy mechanika i to wszystko pod samymi oknami przyszłych “apartamentów”.
  • Druga petarda na tym osiedlu to aromaty z przepompowni ścieków przy Zarzeczu oraz bazy śmieciarek. Problem smrodu zależny od pory roku i kierunku wiatru jest utrapieniem okolicznych mieszkańców od lat. Najaktywniej można się o tym przekonać w godzinach nocnych, kiedy biura sprzedaży są zamknięte, a klienci marzą we śnie o swoim przyszłym M.
  • Na parterze powstaną trzy lokale usługowe oraz parking. Ulica dojazdowa, tzw. “mała Modlińska” jest jednokierunkowa. O ile do Centrum wyjazd na Modlińską przez plac Lidla i stacji BP jest w miarę prosty, o tyle powrót do domu wymagać będzie dużego nadkładania drogi przez Laurową. To jest mała uliczka z domkami jednorodzinnymi.
  • Rodzący się w bólach tramwaj wzdłuż Modlińskiej kiedyś powstanie, a jego trasa będzie przebiegać tuż przed nowym osiedlem. Jeszcze większy hałas i pisk hamujących wagonów.

Marzenie o własnym M jest silne, a rosnące szybko ceny skłaniają do szybkich decyzji przy kupnie mieszkania. Tylko jak potem żyć w mieszkaniu, w którym nie można otworzyć okna jak nie przez hałas od samochodów i tramwaju, to przez smród z warsztatu lub sortowni odpadów? Hitem jest jedna z sąsiednich nieruchomości, która co półtora roku zmienia właściciela.

 

 

Powstanie nowe osiedle na Morelowej od Home Invest

W sierpniu pisaliśmy o nowym osiedlu Alinea, które deweloper BI  buduje przy Łopianowej. W grudniu  do ratusza trafił nowy wniosek pozwolenia na budowę od kolejnego inwestora. Firma HI PROJEKT 29 planuje postawić osiedle mieszkaniowe z garażem podziemnym u zbiegu ulic Morelowej 13 i Łopianowej.  Architekci z LaterGrupa zaplanowali na działce o powierzchni 2500 metrów postawienie 6 kondygnacyjnego budynku. Za całym projektem stoi deweloper Home Invest, który już w lecie umieścił na terenie działki reklamę równoległej inwestycji na Targówku – Warszawski Świt.  Dział sprzedaży przez cały okres milczy i nie chce udzielać dodatkowych informacji do momentu uruchomienia sprzedaży. Ceny transakcyjne na sąsiednim osiedlu Alinea oscylują w zakresie 7100 – 9000 zł i tu możemy spodziewać się podobnych stawek.

nowe osiedle morelowa łopianowa Białołeka HiProjekt

Sceptycy zaznaczają, że jest to kolejne osiedle mieszkaniowe w tym kwartale, które ściągnie kilkuset nowych mieszkańców. Ulica Morelowa bez lewoskrętu w Modlińską i sygnalizacji świetlnej będzie święciła pustkami, a cały ruch do centrum będzie odbywał się przez Kowalczyka, która już tonie w porannym korku każdego dnia.  Mimo boomu mieszkaniowego, nie są czynione żadne nowe inwestycje drogowe przez miasto, a deweloperskie obietnice pozostają na papierze. Tereny pod przyszłe placówki oświaty ( Centrum Edukacyjno-Kulturalnego przy Płochocińskiej )  przeznaczono pod mieszkania plus. Już za kilkanaście lat Żerań może czekać istna apokalipsa urbanistyczna, gdzie społeczność licząca kilkadziesiąt tysięcy ludzi zostanie pozbawiona nie tylko dostępu do placówek oświatowych, a nawet dojazdu do pracy. Obecnie transport kołowy jest jedynym rozwiązaniem, a autobus tak samo stoi w korkach. Wizja tramwaju wzdłuż Modlińskiej oddala się po ostatnich cięciach budżetu miasta. Możemy być za to pewni kolejnych lat budów w tym rejonie, pyłu i hałasów ciężkiego sprzętu budowlanego.

alinea budowa osiedla BI odwierty

Dopiero 19% przekształceń z użytkowania wieczystego

We wrześniu ratusz miasta z dumą informował o wydaniu ponad 72 tysięcy zaświadczeń o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność. W połowie października wydano już ich w sumie 83 tysiące, brzmi wspaniale? Warszawa jest rekordzistą ze wszystkich miast w Polsce w ilości użytkowników wieczystych, która sięga ponad 450 tysięcy.  Prosta kalkulacja daje wynik 19% wydanych zaświadczeń w skali miasta. Sytuacja wygląda następująco w poszczególnych dzielnicach:

Dzielnica Wydano Do wydania Postęp
Białołęka 1321 679 66%
Targówek 7062 10938 39%
Praga Północ 6751 23249 23%

Z jednej strony można ogłosić sukces na Białołęce, bo z sąsiadujących dzielnic ma najwyższy postęp procentowy. Z drugiej strony, kiedy przyjrzymy się liczbie użytkowników wieczystych, na Białołęce wydano pięć razy mniej zaświadczeń.  Przy obecnym tempie nie ma szans, żeby wydać wszystkie dokumenty do końca roku. Przedstawiciele rady Warszawy uspokajają, że dla mieszkańców nie będzie żadnych konsekwencji, jeśli urząd nie zdoła do końca roku 2019 wydać wszystkich dokumentów. Jeśli jeszcze nie otrzymaliśmy zaświadczenia, a planujemy sprzedaż mieszkania, możemy udać się do urzędu dzielnicy w celu potwierdzenia czy grunt podlega przekształceniu. Osiedla, które nie leżą już na gruncie miasta lub skarbu państwa to: Atal Marina, Bliski Tarchomin, Morelowa, Port Żerań, Riviera Park.

zeran panorama ulica krzyzowki

Miłośnicy teorii spiskowych obawiają się otrzymania zaświadczenia pod sam koniec roku kalendarzowego i braku możliwości opłacenia jej na czas. Uspokajamy, termin za bieżący rok to koniec lutego 2020 roku niezależnie od tego, kiedy otrzymamy zaświadczenie. Choć tu kryje się pewien haczyk, opłata przekształceniowa liczona jest z iloczynu lat pozostałych do upływu 20 letniego okresu. Zgodnie z ustawą po upływie 2019 roku, opłatę przekształceniową będzie trzeba zapłacić w pełnej wysokości za cały rok, a za pozostałe 19 lat będzie naliczana tylko bonifikata.

Trzeba pamiętać, że bonifikata nie jest przyznawana z urzędu, a dopiero na wniosek użytkownika wieczystego po otrzymaniu zaświadczenia. Osoby obawiające się utraty bonifikaty już teraz składają oświadczenia zamiaru wniesienia opłaty jednorazowej oraz wpłacają (wyliczoną we własnym zakresie na podstawie informacji z urzędu) środki na rachunek urzędu dzielnicy. Tak otrzymane środki powinny być traktowane przez urzędy na poczet przyszłej opłaty, czy zadziała?

* Liczba zaległych zaświadczeń do wydania na Białołęce jest większa, ponieważ w GUS nie ma jeszcze danych dotyczących mieszkań oddawanych w kolejnych etapach nowych osiedli.

Mieszkania plus na Żeraniu

Jeszcze rok temu zbieraliśmy podpisy pod petycją budowy Centrum Edukacyjno-Kulturalnego na Białołęce, które miało powstać przy skrzyżowaniu Modlińskiej z Ekspresową. Inicjatywa klubu radnych Razem dla Białołęki apelowała do rady m.st Warszawy o jak najszybsze pozyskanie terenów będących we władaniu Polfy Tarchomin S.A. celem budowy CEK. Grunt o powierzchni ośmiu hektarów pomieściłby zespół szkół, halę sportową, ośrodek kultury, sala widowiskową, a  z całego kompleksu mogłyby korzystać różne grupy odbiorców. W dzielnicy liczącej ponad 120 000 mieszkańców mam zaledwie jedno liceum.

W październiku 2019 roku minister finansów, inwestycji i rozwoju (Jerzy Kwieciński) wspólnie z prezesem firmy deweloperskiej PFR Nieruchomości S.A. (Mirosławem Barszcz) oraz prezes Polfy Tarchomin S.A. (Jarosław Król) poinformowali o sfinalizowaniu sprzedaży działki, na której miało powstać Centrum Edukacyjno-Kulturalnego. Od 2016 roku na Białołęce przybyło 8 tys. mieszkań, z czego blisko trzy tysiące na samym Żeraniu. Lekcje w szkołach odbywają się na zmiany, a rząd dorzuca swoje trzy grosze w postaci 12 budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Prace mają rozpocząć się  w połowie 2022 roku, docelowo powstanie tutaj 1100 mieszkań.

Mieszkania plus na Białołęce przy Płochocińskiej

Już teraz Żerań tonie w korkach przez niewydolną komunikację zbiorową, tramwaj wzdłuż Modlińskiej pozostaje w fazie planów od lat.  Budowa nowej szkoły podstawowej przy Myśliborskiej zajęła cztery lata.  Kolejna placówka, która miała powstać na ulicy Spedycyjnej przy współfinansowaniu ze strony Dom Developmentu pozostaje w fazie wizualizacji od 2017 roku, choć deweloper oddaje kolejne budynki osiedla Port Żerań. Przy obecnej asymetrii powstawania nowych mieszkań względem infrastruktury drogowej, oświatowej już za kilka lat Białołęka stanie się największą sypialnią Warszawy bez ani jednego obszaru biurowego. Każdego poranka setki tysięcy ludzi będzie wyruszało w drogę do pracy przez most Północny lub Grota do pracy na lewy brzeg Wisły. Ambitne plany utworzenia strefy biznesu przy Moście Północnym w rejonie starej fabryki domów skończyły się koncepcją, w której przewidziano 8 biurowców i lekko licząc 45 bloków mieszkalnych. To właśnie na Starych Świdrach miały powstać mieszkania plus, ale po ujawnieniu afery ze składowiskiem popiołu EC Żerań rząd zdecydował wybrać mniej problematyczną działkę przy Modlińskiej, pozostawiając rekultywację terenu składowiska prywatnym inwestorom.

korek jagielonska rondo starzynskiego godziny szczytu komunikacja miejska buspas

Ile kosztuje mieszkanie plus ?

Coraz częściej pojawiają się głosy, że mieszkanie plus to rozdawanie lokali za darmo i jest nieuczciwe społecznie wobec osób, które na swoje mieszkanie zaciągnęły kredyt. Czy rzeczywiście?  Stawki w rozporządzeniu za wynajem w Warszawie to 19 zł  za metr kwadratowy z możliwością dojścia do własności po 30 latach. Do tego trzeba pamiętać o dodatkowych opłatach eksploatacyjnych za administrację, utrzymanie wspólnoty, fundusz remontowy oraz media. Dla lokalu 50 mkw sama opłata za wynajem wyniesie  950 zł. Dla analogicznego mieszkania rata kredytu hipotecznego zaciągniętego na 30 lat (przy wymaganym wkładzie własnym 20%) jest wyższa średnio o 60 złotych. Nie jest to oszałamiająco różnica, a trzeba mieć na uwadze że stawki dla mieszkania+ będą ustalane w rozporządzeniu co kwartał i trzeba się liczyć z rosnącymi cenami w przyszłości. Wiara, że stawka 19 zł pozostanie niezmieniona przez najbliższe kilkanaście lat, to jak wiara w zgromadzone środki na OFE. Mieszkanie plus nie jest rozdawnictwem lokali za darmo. Koszty utrzymania są bardzo zbliżone, ale inny mechanizm pozwala osobom bez zdolności finansowej mieszkać we własnym M. System przypomina do złudzenia niegdyś popularne TBSy czyli czynszówki.

NAJ większe hity i kity budżetu obywatelskiego

Hotele dla owadów, pisuary dla psów, zielone przystanki to najbardziej głośne pomysły budżetu obywatelskiego. Idea budżetu partycypacyjnego polega na tym, że każdy mieszkaniec ma możliwość zgłoszenia projektu i przy odpowiednim poparciu społeczności jego wykonanie jest wiążące dla samorządu.  Oto lista projektów z obszaru Żerania:

Nazwa projektu Koszt Głosów
Chodnik na Dorodnej – remont (1744) 411 000 zł 444
Chodnik na Kasztanowej (1664) 115 000 zł 440
Bezpieczny chodnik wzdłuż ulicy Myśliborskiej (466) 45 000 zł 964
Nowe chodniki na Krzyżówki, Kasztanowej (103) 274 000 zł 822
Chodnik na Modlińskiej – remont (1305) 210 000 zł 1664

Na liście zgłoszonych projektów nie znajdziemy ekscentrycznych pomysłów jak budki dla ptaków czy poidełka dla zwierząt.  Mieszkańcy Żerania postulują o coś bardziej prozaicznego, o chodniki umożliwiające im bezpieczne dojście do miejsca zamieszkania. Trzeba wyraźnie zaznaczyć, że Białołęka przoduje w wysokości przyznanych środków inwestycyjnych, które sięgnęły ponad 120 mln zł. Zatem gdzie podziewają się pieniądze, kiedy mieszkańcy proszą o chodnik? Przez chaos panujący w Białołęckim samorządzie, wskaźnik wykonania wydatków dzielnicy kształtuje się na poziomie 61%, a niewykorzystane środki wracają do miasta. Jedyna nadzieja dla mieszkańców to budżet partycypacyjny, gdzie skromne 4 mln zł,  pozwala na zaspokojenie chociaż potrzeb z najbliższego otoczenia.

Jagielońska modlińska zielona ścieżka rowerowa

Wyrazy uznania dla radnej Lucyny Wnuszyńskiej, która jest autorką większości projektów. To dzięki niej mieszkańcy, którzy wcześniej bezskutecznie walczyli o bezpieczne dojście do domu po równym chodniku, mogą się tego doczekać. Bez wątpienia takie projekty uzyskają ogromną liczbę głosów wśród lokalnej społeczności i realizacja jest pewna. Czy rzeczywiście?  Przypomnijmy, że w 2018 roku wygrał projekt numer 177 dotyczący rewitalizacji skweru przy ulicy Krzyżówki, którego realizacja z prawnego punktu widzenia powinna się zakończyć przed końcem kolejnego roku. Miasto zwlekało z ogłoszeniem przetargu do końca lipca 2018 roku by w sierpniu unieważnić całą procedurę. Miasto rozpisało kolejny konkurs ofert z terminem zapadalności na połowę września. Jedyna oferta spełniająca kryteria finansowe została złożona przez firmę Disign z Zabrodzia. Oferta niższa średnio o 25-40% od pozostałych oferentów może trochę niepokoić, czy nie będziemy świadkami kolejnej ciągnącej się wiecznie budowy jak szkoły podstawowej przy Myśliborskiej, gdzie Dorbud bez końca budował i budował aż stracił kontrakt. Deklarowany termin wykonania to 60 dni czyli jest jeszcze szansa, że do końca roku doczekamy się utwardzonych alejek, ławek i koszy na śmieci.

Siłownia plenerowa oraz orlik i boisko sportowe przy ulicy Krzyżówki na Warszawskiej Białołęce

Budowa zespołu szkolno-przedszkolnego przy ul. Myśliborskiej dobiegła końca i od pierwszego września 2019 roku pierwsi uczniowie zasiedli w ławkach (dwa lata po planowanym terminie w 2017). Dzielnica, która otrzymała na ten cel ponad 7 mln zł miała również zapewnić dojazd.  Okazały parking dla samochodów jest, ale chodnik dla pieszych wzdłuż Myśliborskiej już nie.  Mieszkańcy zatem zbierają podpisy do petycji tutaj. Czas pokaże czy władze staną na wysokości zadania i po wybudowaniu szkoły zadbają również o dojście chodnikiem do placówki, czy za rok w kolejnym wydaniu budżetu partycypacyjnego będzie musiał powstać projekt budowy chodnika uzupełniający wybrakowaną inwestycję? Urok Budżetu Partycypacyjnego to również obszary, a nie samym Żeraniem dzielnica żyje. Niezbędne braki w infrastrukturze są traktowane na równi … no właśnie, z sadzeniem drzew. Oto lista głównych zwycięzców budżetu partycypacyjnego dla Białołęki ogłoszona w październiku 2019 roku:

140 drzew i 2300 krzewów dla Białołęki 498 000 zł
Zalesiamy białołęckie lasy, nasze Zielone Płuca dzielnicy 170 000 zł
Rewitalizacja parku – Nowoczesny Park Picassa 695 000 zł
Ratujemy duże dęby – odbetonujmy i dajmy oddech 60 000 zł
Inwentaryzacja przyrodnicza białołęckich parków 132 000 zł
Drzewa i krzewy na ul. Strumykowej zamiast betonu 237 000 zł
Zielony skwer miejski przy ratuszu 200 000 zł
Zielona Myśliborska jak Zielona Świętokrzyska 270 000 zł

Morał z tego jest taki, że do szkoły na Myśliborskiej nie będzie można dojść chodnikiem, ale lawirując między samochodami po jezdni będzie można się delektować kipiącą zielenią. Więcej głosów zyskał nawet projekt chroniący wiewiórki  i kawki, niż ochrona dzieci idących do szkoły.

mieszkaniec.pl – niebezpieczna droga do szkoły

Mechanizm głosowania od lat budzi coraz większe kontrowersje. Nie trzeba być zameldowanym w stolicy, to kwitnie handel wymienny pomiędzy grupami z różnych miast. Co bardziej zaradni posługują się bazami PESEL ze szkół, przychodni, wypożyczalni, ubiegłych papierowych głosowań. Osoby które demaskują jak nieszczelny jest system, przykład z Gdańska, będą wkrótce tłumaczyć się przed prokuraturą. Nic straconego, do szkoły będzie można też dopłynąć kajakiem, gdyż ponownie wygrał projekt wypożyczalni sprzętu wodnego.